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房地合一稅拍板定案,35~45%的高稅率逼退外資棄守台灣,若再加上壽險資金及個人資金流向海外置產,商用不動產已落至「爹不疼、娘不愛」的窘境。

文.顏瓊真

房地合一稅拍板定案後,相關後遺症的討論紛紛出籠,其中因35~45%高稅率,迫使外資棄守台灣,轉進亞洲其他國家,而台灣打房也讓國內資金大幅流向海外,使得商辦市場「爹不疼、娘不愛」,成交量持續下滑。

政策逼退 外資棄守

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍指出,由於壽險投資房地產資金外流及房地合一稅制改革等因素,今(2015)年第二季房地產交易量大幅下滑,買賣成交量(不含土地)僅新台幣86.23億元,較上季和去年同期分別銳減63.3%、16.9%。

買氣雖然一路下挫,但因市場尚未出現倒貨現象,且賣方融資成本仍處於低檔,價格未見明顯鬆動,只是買方對價格下調有更大的期待,致買賣雙方對價格無交集,終令交易量持續萎縮。

薛惠珍指出,房地合一稅於六月拍板確定,對於本地企業是以稅率17%併入營利事業所得稅結算申報,影響較為有限,但外商投資法人受衝擊頗大,以台灣分公司的持有方式,其不動產交易利得稅率將大幅增加為35~45不等,大幅壓縮資本利得空間,儼然對外資投資台灣房地產築起一道高牆。

薛惠珍說,雖然房地合一稅採日出條款,要明年一月一日才啟動,因此,想要適用舊制的外資買家,仍有未來半年的進場時機,但為因應明年新制上路,據了解,外商私募基金正在研擬交易架構的調整,例如境外交易或成立子公司,期能調整出符合投資效益的架構。

外資企業談到,若在台灣投資的交易成本的稅費增加,侵蝕到投資獲利,則不排除棄守台灣,轉移陣地至其他亞洲國家投資不動產。

土地買盤轉往台北市以外

薛惠珍表示,房地合一稅目前影響投資市場的主因,仍在於投資人認為市場價格已來到高點,買賣雙方的價格認知普遍存在差距,預期下半年投資交易量仍處於低水位。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,今年第二季前十大土地交易中,僅有一宗位於台北市,即元利建設以自然人名義,標得位於東方工商南側約三六七坪之軍方土地,其餘九大土地交易皆不在雙北市,其中桃園市與台中市等二都即占了六宗。

從土地投資區域的轉向,不難看出定調「自用住宅免稅額四百萬元」的房地合一稅,除了將導引產品規劃朝向中小坪數外,也將開發商推向一、兩千萬元總價帶為主的桃園、新竹和台中等地區。

防陸資炒樓 持有戶數設上限

仲量聯行董事總經理趙正義也談到,政府對於陸資來台投資房地產的態度是愛恨交織,一方面希望開放他們來投資,但又怕他們來台炒樓。因此,政府宣布自七月一日起,規定陸客買單一社區以10%為上限,據了解,有意來台的陸資或個人都對此表示失望。

趙正義說,2008年金融海嘯前,外資對台灣商用不動產的投資金額都有五、六百億元,但隨著資金投資報酬率從10%以上,一路下降至6~8%,到目前約3~5%,使得外資來台投資金額年年下降。

如今,政府推動房地合一稅,對於外資企業採取四五%的高稅率,勢必使投報率再往下降,在「無利可圖」下,只有迫使外資企業棄守台灣。

他擔心,長期下去,台灣的未來處境將更糟,因為不只是外資「錢不進來」,台灣資金外流的情況也會更嚴重。

仲量聯行估計,去年全年境外投資總額為新台幣330億元,但今年截至六月初,境外投資額已達新台幣四三六億元,其中,壽險公司對外投資的腳步愈來愈積極,錢的流出更快速。

國內游資充沛 買家不出手

國內前十大壽險業者至今年第二季,尚可用於投資不動產的餘額達新台幣三.六兆元,較去年同期成長一六.四%,顯見國內游資仍為充沛,惟因政府針對壽險業投資國內商用不動產的限制,以及主要都會區偏高的資產價格,使投資方在考量最低投報率後,多數仍維持觀望的態度。

高力國際也提到,不動產市場基本面受政策的衝擊,尤其是稅制和融資管控,使本季交易量低迷,投資人普遍對後市抱持觀望態度,除非價格修正給予足夠的進場誘因,預期觀望氛圍將會持續。反觀,有意出售之賣家應把握時機,以免價格面臨更大幅度的修正。

趙正義另談到,財政部在七月三日召開一千五百億元的招商投資說明會,釋出民間參與公共建設投資商機案源,包括促參(BOT等方式)、招標設定地上權、都市更新及商港區投資開發等不同類型七十三件,另台北市政府於十日也召開六大開發案的招商說明會。

就其與外資和壽險業的接觸來看,他們都反映,在台投資,若是政策不友善或不利投資,就寧願持觀望態度。換言之,政府如何引導民間豐沛的資金促進經濟發展,將是台灣當前發展的重要課題。(文未完)

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第776期】

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